絕對隱私

前情提要:

這位買方是在這個網站的房地產版面上遇到的。


買方的問題如下，

沒有全部寫出來，

只知道大概的情況，

我想對來看的人應該是可以的。

而且，

買方，

我也沒見過面，

只有筆談，

所以買方沒有把一開始買屋的計畫跟全部過程，

完全講給我聽。



========= 我是分隔線 ==========


我對這位買方的的初步問題如下。


所以你在哪裡買房子呢?

你看房子多久了。

你應該成家，

太座的意見如何?

忘了提一句話，

千金買屋，萬金買鄰。

沒看你寫實價登錄，

也沒看你寫大概的區位。

你好像也沒看太久，

其他家的仲介對此地區差不多的房子，

大概都賣在多少呢?

我以前在台北市作過仲介。

因為你有回文，

所以我寫私訊給你。

其實來這裡，發現人也各式各樣。

房地產版比較沒人聊八卦，

或爭論。

有的版面，

一堆很奇怪的人存在。



========= 我是分隔線 ==========


買方的回文如下 -- 其之一。


我目前是在板橋區這裡看，

大概看了4個月左右，


老婆那邊倒是沒有什麼太大的意見。

關於底價的部分

如果是由屋主親口說出來的是可信的嗎？

因為其實我之前文章中


筆描寫得太仔細(可能打字打錯，我不知道前面那個字的意思，不過，這不重要。)，

仲介有讓我們與屋主一起三方短暫交談，

屋主確實說他要實收若干萬，

之後才又分開在兩個小房間由仲介傳遞出價，

但我們還是無法出到屋主想要的價位


買方的回文如下 -- 其之二。


呵呵，不會不禮貌啦，因為我們是第一次買房與仲介打交道，所以真的也沒那麼清楚他們的作業情形。

我們的仲介是新北市這邊分店的，其實從頭到尾我們都沒有見過所謂的賣方代表，只是聽我們的仲介說這個案子是由台北市另一分店的同事接的。聽說我們第一次出斡旋的時候他們同事有一起去拜訪屋主，是否真的如此我就不確定了。

除了中間有再去看過幾次房子及別的案子之外，我們一直都是跟仲介用電話聯繫，也幾乎都是他們主動打來找我們。

店長是我們買方聯繫的仲介這家店的，他是從上次見面談後才第一次見面，當時也只有我們的仲介跟這位店長一起幫我們與賣方交流。

我不確定台北市分店的仲介有沒有持續與屋主交流 ，但我們是沒有看過那邊的人，連電話也沒有交談過。




========= 我是分隔線 ==========



買方的其他問題如下(補充資料)。

這位屋主本來只跟一個仲介出價的樣子，

付過斡旋，出了一個買方的底價並且也跟屋主在仲介店頭見過面，

然後由買賣方代表代開分別商談。

結果其他分店不認識的仲介在看到那個新出來的底價，

打電話給這位買方，

努力促銷這棟房屋，

這位潛在買方覺得很奇怪，

為什麼有不認識的仲介打電話給他，

而且還知道這棟房子的底價，

而這個底價就是我們這位潛在買方所出的底價。

一頭霧水的感覺。

很奇妙，

我在下面寫出解答。


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先初步解釋為什麼會有陌生的仲介人員打電話給我們這位潛在買方做電話促銷動作的原因。
其次，初步介紹底價的行成情況，初步介紹而已。



有可能他們的系統沒做到那麼好，

別的仲介不知道樓主下這個價位的斡旋是有可能。

因為系統不一定會告知其他分店是哪一位潛在客戶下的斡旋。

很大的可能是不會。

因為這位樓主應該去好幾家分店都連絡過，

所以他們內部的系統一告知這間房子底價有變動，

再經過以前連絡過的仲介判斷，

就馬上打電話過來促銷。

(回來看了一下，

有不認識的仲介打電話給樓主，

正常情況下，

樓主看房子有一陣子了，

所以樓主目前的身分在區域各分店內叫作共同開發客戶，

也就是樓主的需求與電話在各區域分店是流通的，

各分店仲介在電腦系統找(陌生)買方的話是找得到的。)

其實，別的分店不知道是樓主下的斡旋，

還滿正常的。

因為這個仲介說不動的話，

讓別的(陌生的)仲介來說也很好，

站在公司的立場來看。

客戶是公司的，

客戶不是仲介個人的私有財產。

此外，

下斡旋的人是誰，

有點機密，

系統不會開放權限給其他分店的人知道是誰在下這個斡旋。

甚至，

系統沒有下斡旋是"誰"要去填的這個欄位。

都有可能。



========= 我是分隔線 ==========



關於底價這件事，

剛開始的那幾個星期都很硬，

經過客戶帶看，

回報，

議價，

甚至有的還當面談過，

雖然沒談成，

但都會降價。

因為至少屋主知道當初的開價太高了。

所以屋主會降價，

往合理價位靠近。

一步一步來的。

也不是一下就降價，

都是談出來的，

花點時間倒是真的。



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更進一步的解說如下:



第一個，

你遇到的是仲介典型的作業方式，

跟屋主禮貌性拜會。

(見個面，

你看到屋主，

屋主也看到你，

這是仲介居間交易的誠信問題。

表示誠意買方出現並且真的要買屋主的房子，

不是仲介虛無飄渺的話術(胡說八道編出來的買方)。

真的有買方要出價買房子!

這很重要。

不是在話唬爛，沒有。

真的有人要來買了。)


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不好意思之前沒注意到私訊，

原來您有當過仲介，難怪覺得您的回覆很詳細又中肯。

我目前是在板橋區這裡看，大概看了4個月左右，

老婆那邊倒是沒有什麼太大的意見。

......................


第二個，

只看四個月，

那你也不是很熟悉這個地區，

目前看起來是這樣。

如果你過去住過這地區，

你的情報跟判斷會比較準。

不然，

感覺成分會比較大一點。


實價登錄部分，

過去成交價位看得詳細嗎?

有感覺嗎?

其實要有感覺，

只看四個月不太夠。

對於生手而言。



不過，你是自住，又會住很久，

譬如十年好了，

倒也沒差那幾十萬的

(一年攤下來，沒幾萬，如果那幾萬有差，

反而是你買房子的資金夠不夠的問題比較大，

那個變成你的年收入問題，

不是屋主的問題，

也不是仲介的問題)。

這邊要講一下，

好的地區，好的房子，寧可買貴，

這個表示大家都喜歡住這裡，

潛在買盤多，

房屋搶手，

將來轉手容易(這對你很重要，保值概念)。

買便宜!?

就要反過來想，

這的地方房屋有沒有餘屋太多或滯銷?

將來轉售，

可能也要降價出售，

反而不是很好，

對於置產觀點來說，

這個比較重要。

回來講一下，

價格要看長期趨勢(歷史資料)，

至少看個十五到二十年。

你才看得出趨勢。

再看仔細的話，

看是不是重劃區，

公共建設什麼的，

不過板橋也定型，

應該不會有大變動，

所以，

你看地區跟看那戶房子喜不喜歡比較重要，

不過，天下沒有完美的事，

合適就是一種完美(希望你能體會我寫的東西)。

板橋很大，

有些地方，

當地人也沒去過。

反而，

台北市，

花兩三個星期，

大概可以逛的地方都逛得到，

容易搞清楚。

你看看地圖就知道我在講什麼。



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關於底價的部分

如果是由屋主親口說出來的是可信的嗎？

...................

這部分最多人問，

我先講答案。

要談過才知道。

而且你要出價(斡旋金)來談!

才測試的出底價。

(見個面，然後買賣方仲介代表帶開你跟賣方分別談，有的人戲稱為耍猴戲。)

其實一般人很容易變來變去，

特別是財產交易。

投資客因為是要投資，

有成本概念，

花多少錢買，

再花多少錢裝潢，

然後要賣多少錢。

銀行利息付多少。

這都算得出來。

所以有成本概念。

(要賣的)數目字比較講得出來，

不然，

對一般自住再轉售的屋主(上面寫的一般人)，

那個都住一二十年，

沒有成本概念，

只有行情概念，

有的連行情概念也沒有，

只有幻想概念，

以為他的房子很值錢。

還在 2011 or 1989 年高檔，

這種人很多。

所以投資客，他的報酬率達到就會賣，

反而好講話，

不會盧。

因為他靠買賣維生。

自住轉售的，

如果不缺錢，

很多慢慢凹。

講價錢都很情緒化，

這就是仲介的生存空間。

議價的功力就在這裏。

小結論:

實價登錄查一下，看看周圍的房子，

差不多都在哪裏是成交價，

再看自己有沒有辦法負擔。

就這樣，

其他也不用想太多，

因為那個地方在板橋，

發展成形的地區，

未來變動性小的地區。

有人跟你分析過，

你的出價跟屋主的賣價存在價差，

前面那位網友的分析沒錯。

你目前只有兩種選擇，

屋主讓價(不過看你的前文，在整數關口，不太容易降，那是一個感覺問題。)，

如果是我看的話，

好像是你要提高出價，

你不提高的話，

可能要看其他的房屋。

因為，

這戶房子快被賣掉了。

原因講過了，

地區的其他店頭仲介紛紛打電話促銷這棟房屋，

連你不認識的仲介也打電話給你促銷，

其他你不知道的潛在買盤也會接到這通電話。

你不買，

別人會買，

不用再問原因。

因為這棟房屋已經在大力促銷中。

其實，按照他們的作業模式，

每個月，

都會有賣像最好，

價格最優的房屋，

公布在區月會，

那會顯示在一張表之中。

然後，

隨著議價調整(其實底價對大部分的人都講不准，因為不是投資客。投資客才比較有底價概念。)，

房屋成交，

那張表也會跟著變。

好的房子，

區域內的分店會再特別電話連絡叮嚀，

所以，

你有沒有看到另一位網友說，

這棟房子快被賣掉了。

不是我一個人說，

已經有第二個陌生網友講快被賣掉了。

你自己衡量能力看看。

因為不是我買，

是你買房子。

所以只能講到這兒。


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因為其實我之前文章中 筆描寫得太仔細，

仲介有讓我們與屋主一起三方短暫交談，

屋主確實說他要實收兩千萬，

之後才又分開在兩個小房間由仲介傳遞出價，

但我們還是無法出到屋主想要的價位


.............


該講的，都在上面講過。

問題在，

因為你第一次買房子，

通常多少會迷迷糊糊的，

賣方也一樣，

通常多少也會迷迷糊糊的(投資客不會)。

這部分，

請你跟仲介保持好的聯絡，

你跟仲介要打好關係看這邊，

不過，嗯。

你平常跟仲介相處如何?

我不知道。

這個看你的方式。

看這情況，你的仲介應該只能請你提高出價。

反正，你不提高，他也不能強迫你提高。

但是，別忘記。

那個房子大概快被賣掉了。

只是買的人可能不是你。

可以跟你講的，

大概都在這邊講到一個段落。

講得都很現實，

財產交易都很現實。

只能說，就是這樣。


========= 我是分隔線 ==========


如果是二手房屋的話基本上當地的行情價可以拿來當作成本參考。

預售屋和新成屋的話，
那個成本在當時的那一刻，
也就是要拿出來賣的時候是有成本的，
不過問題在他們銷售的時候還是會參考當時的市价銷售。

銷售人員的作業方式跟話術差不多都那樣，
基本上如果你怕被騙，
就多聽多比較，
看看房仲銷售作業的書，
大概也知道怎麼回事。



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以下部分都是回答內容，問題的內容因為牽涉買方的隱私，所以不方便寫，反正是參考用途，不用那麼計較，謝謝。


房屋陳舊的話，
靠重新拉水管，
重新拉電線，
以及裝潢都可以有大幅度的改善。
要花點錢就是了，
但是這筆錢最好不要省，
因為安全又可使房屋用起來方便。

我在台北的家就是這樣。


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你的買方仲介聯絡人員是怎麼跟你聯絡的？
我的意思是說這幾天有沒有跟你通電話？
因為你的目的是希望賣方能夠降價，
所以這個時候你的立場不能擺的太高，
特別是對你的仲介人員。

這邊我假定賣方仲介代表跟買方仲介代表不是同一個人是兩個人。

所以你要誠懇的去請求你的買方仲介代表請賣方 看在你是第一次買房子的份上，
你是一個很實在的家庭，
真的很喜歡他們房子的立場上，
幫助年輕的家庭成家立業，
基於這個講法，
去請賣方仲介努力的把價格講下來。

換句話說你透過你的買方仲介去影響賣方的代表作一些事。

回來問一下，
買方代表示怎麼跟你在這段期間聯絡的？


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只有一個店長是不是？

買方代表你知道是誰？

賣方代表是同一家店的嗎？

因此你所說的那個房屋就是那家仲介的分店 委託出售的嗎？

同家仲介公司分店嗎？

只有一個店長完全在負責這件事的意思是不是？
這棟房子的賣方也是跟那家分店仲介在打交道的意思是這樣嗎？

我不曉得我寫的東西你看不看得懂。
😊

因為從這個文字敘述來看，
你的確是第一次買房子沒有錯。

沒有不禮貌的意思。
通常第一次的人多少都會這樣，
所以我會囉嗦一點。



========= 我是分隔線 ==========


你好像中間少寫一段簽斡旋的狀況？

因為簽斡旋應該是你看過房子以後覺得很喜歡，
所以仲介當場叫你簽斡旋並且付出旋金。
這段過程我沒有看到你寫出來。

以後有空寫吧。
因為你已經出斡旋，
所以也沒那麼重要了。

原則上買方的仲介代表對買方負責一切事物，
賣房仲介代表對賣方負責一切的事物。
店長下來談就表示已經到達成交關鍵！
店長下來談比較重要。
（ 這個店的績效有關。）

原則上賣方仲介代表你會看到一眼。
見面談的那天晚上會看到一眼，
但是他不會跟你說什麼話，
不說話也正常，
因為他不對你負責。

上面寫過賣方代表對賣方負責，
所以（出售方）議價（向下）要靠賣方代表去努力。
這個過程要裝可憐，
而且會被屋主也就是出售方罵到臭頭。
通常要演很大，
賣方代表的辛苦在這邊。

你這邊只能透過買方代表請對方努力。
如果是台北市的店簽下委託出售合約，
因為賣方代表示在台北的店頭，
所以這個工作對賣方代表而言稍微吃力，
因為賣方代表不熟悉這個地區，
話術上可能不一定那麼完美。
房地產都很看地域性的。

至於你這方面，
如果你很“喜歡”那個房子的時候，
就會變成你要跟你的買方代表還有你遇到的那位店長 "演很大”。

因為你要求人家便宜賣，
所以你有求於對方。
這變成你要跟你的買方代表還有店長講客氣話。
這代表你購買那個房子的"熱誠"。
經由這個過程，讓你的買方代表與店長懇請委託出售方(屋主)的代表多多在議價上努力與用心(也用時間)。
再次提醒，這個房子已達可成交價格區域，快被賣掉了。

你如果不想演的話，
也沒有關係。
就看看緣份。

差不多就是這樣。




祝 順心